Droit du coindivisaire ou comment acheter un bien avec son compagnon…

Par un arrêt du 9 septembre 2014, Madame X a été assignée par le fils de son défunt compagnon, en remboursement des sommes perçues par elle et reçues de son compagnon.

En effet, son fils considérait que le bien acquis avait été financé quasiment en totalité par son père et que sa compagne devait rembourser les sommes perçues au titre de ce bien.

Madame X était coindivisaire avec son compagnon d’un bien, objet du litige. Au décès de ce dernier, elle devient coindivisaire du fils de son compagnon.

La démarche est intéressante sur le plan juridique, au regard de la question qui se pose, suite au décès de Monsieur Y.

En effet, il s’agit de savoir si Monsieur Y (aujourd’hui décédé), qui aimait profondément sa compagne, a souhaité par l’acquisition de ce bien, lui donner les fonds investis par lui. Ou bien, si Monsieur Y, a, au contraire, spécifié que les fonds investis dans le bien étaient à lui et devaient revenir dans sa succession à son décès.

Ces situations se présentent chaque jour lorsque deux compagnons achètent ensemble un bien.

Tous deux se rendent chez le notaire et les parties ne mentionnent pas les apports de chacun.

En principe, le notaire en charge de la rédaction de l’acte a une obligation d’information. Il semble toutefois, qu’à de nombreuses reprises, cette information n’ait pas été donnée ou mal assimilée par les coindivisaires.

La règle juridique repose sur les apports de chacun et leur mention dans l’acte.

Dans notre affaire, le conflit est né car l’acte notarié ne mentionnait pas les apports de chacun.

L’héritier, au moment de l’ouverture de la succession de son père, a cherché à savoir où étaient les fonds de son père. Il s’est rendu compte que le bien acquis avec Madame X avait été financé à 90 pour cent par son père.

Il s’est rendu chez un avocat, qui lui a indiqué que les fonds pouvaient être récupérés par la production d’éléments de preuve sur la question de l’intention. Il a notamment été produit en première instance des attestations de personnes évaluant l’amour de Monsieur, pour savoir s’il aimait suffisamment sa compagne pour lui donner des fonds ou pas.

Ce raisonnement étonnant en l’état de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, a pourtant été retenu par le juge de première instance.

Les juges de première instance ont, par une décision du 9 septembre 2014, considéré que Monsieur Z, fils du défunt, par la production d’attestations, a démontré que son père n’a pas souhaité donner les fonds investis par lui à sa compagne.

Madame X a changé de Conseil et nous avons été en charge de sa défense.

Droit du Coindivisaire

Surpris de ce raisonnement, nous avons interjeté appel de la décision sur le fondement suivant, qui est une jurisprudence constante :

« Un acte de propriété d’un bien acquis en indivision sur lequel ne figure pas les apports de chacun doit être regardé comme une donation tacite de celui qui a fait apports objet du litige. Le bien est alors acquis selon la règle de partage 50/50.

Si le coindivisaire souhaite une répartition différente en cas de séparation et ou de décès, il doit solliciter le notaire afin que ce dernier mentionne les apports de chacun.

La mention des apports est la reconnaissance d’un défaut d’intention de donner. »

Evidemment, la Cour d’appel de Nîmes dans son arrêt en date du 29 septembre 2016, a retenu cette solution… Elle a, par conséquent, cassé l’arrêt de première instance et déclaré dans un attendu très clair et bref :

« La présomption de libéralité résultant de l’acte authentique n’est pas renversée par Monsieur Y alors même que le prix d’acquisition a été versé entre les mains du notaire dont la comptabilité permet de retracer l’origine des fonds, que le fait que la maison ait été acquise quelques mois seulement après le divorce de chacun des deux concubins n’établit pas que leur relation, très certainement à l’origine du divorce de chacun d’eux était récente, que le patrimoine propre dont disposait Madame X qui lui permettait incontestablement de payer sa part de l’immeuble, bien propre et contracté un crédit relais pour régler ce prix d’acquisition et que la bonne entente de Monsieur Y avec son fils et ses petits-enfants n’exclut pas, loin s’en faut, la volonté de donner à sa compagne. »

Bien que la jurisprudence soit constante, l’adversaire a formé un pourvoi en cassation en vue d’obtenir un revirement de jurisprudence.

L’arrêt de la Cour d’appel a fait l’objet d’un arrêt de confirmation. 

Ce qu’il faut retenir, c’est que les mentions qui figurent sur l’acte de propriété sont essentielles. Une volonté de donner se présume par l’absence de mention des apports. A contrario, la mention des apports démontre l’absence d’intention de donner.

Alors, les Amoureux, quel que soit l’étendue de votre Amour, réfléchissez avant de régulariser un acte notarié.

Pensez à faire figurer ou pas les apports car les conséquences sont importantes.

Cet arrêt est évident car, au-delà de l’intention des coindivisaires, un acte notarié est l’identité d’un bien. La carte d’identité d’un bien ne peut être modifiée au gré des envies et des souhaits de chacun.

Les mentions d’un acte notarié sont essentielles, il en va de la sécurité juridique des actes signés chez le notaire.

Droit du Coindivisaire

Nadia EL BOUROUMI

Avocat au Barreau de Paris

Arrêt de la cour d’appel de Nimes

Chambre Civil 1er chambre

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 juillet 2009, Mr Y et Mme X ont acquis par moitié indivise une maison d’habitation avec terrain attenant sis à L’Isle-sur-1a-Sorgue….

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